실거주기간이 의무인 아파트 거주중 이혼으로 인한 매도시 과세여부 실거주기간 의무가 있는 아파트에 거주중입니다.이혼으로 인해 실거주의무를 채우지 못한 상태에서

이혼으로 인해 실거주 의무를 채우지 못한 상태에서 아파트를 제3자에게 매도하는 경우, 과세 여부는 다음과 같은 요소들에 따라 달라집니다:

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1. 전매 제한 및 실거주의무 관련 행정 규정

• 공공분양·특별공급 등으로 취득한 아파트는 일정 기간 실거주 및 전매 제한이 있습니다.

• 이혼은 예외 사유로 인정될 수 있으며, 관할 지자체나 공급기관의 사전 승인을 받으면 매도 가능성이 있습니다.

• 승인 없이 매도하면 과태료, 분양 취소, 청약 제한 등 행정 제재가 발생할 수 있습니다.

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2. 양도소득세 과세 여부

• 세법상 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다:

• 양도일 기준 1세대가 1주택만 보유

• 보유기간 2년 이상

• 조정대상지역이라면 거주기간 2년 이상

• 이혼으로 세대가 분리되면 각자 독립된 세대로 판단되며, 거주기간 미충족 시 양도세 과세됩니다.

• 혼인 중 실거주한 기간은 거주기간으로 인정되지만, 이혼 자체가 거주요건을 면제하지는 않습니다.

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3. 재산분할과 증여세

• 이혼 시 배우자에게 지분을 넘기는 재산분할은 원칙적으로 양도세 과세 대상이 아닙니다.

• 그러나 제3자에게 매도하는 경우에는 소유자 기준으로 양도세가 과세됩니다.

• 공동명의라면 각자 지분별로 과세되며, 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 적용됩니다.

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4. 취득세·재산세 감면 추징 가능성

• 신혼부부 특별공급, 생애최초 등으로 취득세 감면을 받았다면, 실거주 미충족 시 감면세액 추징 및 가산세 부과 가능성이 있습니다.

• 전매 예외승인을 받아도 지방세 특례조례에 따라 추징될 수 있으므로, 감면 당시 안내문과 조건을 반드시 확인해야 합니다.

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* 실무적으로 해야 할 일

1. 공급기관 및 지자체에 이혼 사유로 전매·거주의무 예외 승인 가능 여부 확인

2. 세법상 비과세 요건 충족 여부 검토 (보유·거주기간, 세대 구성 등)

3. 양도세 시뮬레이션을 통해 세부담 예측 및 매각가 조정

4. 재산분할 합의서 문구 및 지분이전 절차를 세무 리스크 없이 설계

이혼이라는 복잡한 상황 속에서도, 절차를 정확히 밟고 요건을 꼼꼼히 점검하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.