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양도세 – 동일 연도 내 2주택 양도 현재 4주택 상태 올해 상반기에 1주택 매도 – 잔금 올해

양도세 - 동일 연도 내 2주택 양도

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현재 4주택 상태 올해 상반기에 1주택 매도 - 잔금 올해 9월 초 예정올해 하반기 내에 1주택 추가 매도 예정 - 2022년에 상속 받은 소형 주택이며 당시보다 1억 정도 빠진 상태하반기 매도 예정인 상속 주택은 상속 시점으로부터 5년이 지나지 않았고, 2022년 실거래가 대비 1억이 빠진 상태이므로 양도세는 실제로 없을 것으로 예상됩니다.이런 경우 상반기 매도 주택에 대한 양도세만 납부하면 되는 것일까요?원칙적으로는 동일 연도 내에 2주택을 양도하면 양도세가 가중 되는 걸(?)로 알고 있는데요제 경우에는 하반기 매도할 상속 주택의 양도 차액이 없으므로 0원으로 계산해서결과적으로는 상반기 매도 주택 양도세만 납부하면 될까요?

좋은 질문 주셨습니다.

다주택자의 동일 과세연도 내 다주택 양도 시 양도세 계산 방식은 조금 복잡하지만,

지금 말씀하신 상황이라면 실제로는 상반기 매도한 주택에 대한 양도세만 납부하는 결과가 맞을 가능성이 높습니다.

아래에서 조목조목 정리드릴게요.

✅ 현재 상황 요약

  • 현재 4주택 보유 중

  • 올해 1주택 매도 (잔금: 9월 예정) → 양도차익 발생

  • 올해 1주택 추가 매도 예정 (상속받은 소형 주택)

  • → 2022년 상속받았고, 실거래가 하락으로 양도차익 없음 (오히려 손해)

✅ 질문 핵심 요지

이건 부분적으로 맞습니다, 그런데 중요한 예외와 절차가 있습니다:

✅ 양도소득세 계산 방식 (동일 연도 2주택 양도 시)

항목

설명

기본 원칙

한 해에 2건 이상 양도 시 → 양도소득을 합산하여 종합 과세 (누진세율 적용)

세율 구조

6% ~ 45% (장기보유특별공제 등 적용 후)

납부 시점

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정 신고 및 납부

즉, 상반기 주택 매도 시 예정신고로 먼저 양도세 신고·납부하고,

연말 정산 시 (확정신고) 다른 양도 건이 있으면 합산 정산됩니다.

✅ 중요한 포인트: 손해 본 양도는 세금을 늘리지 않는다

  • 하반기 매도 예정인 상속주택이 실질 손해인 경우 (차익 없음 또는 마이너스)

  • → 해당 양도는 전체 양도소득에서 “차익 0원 또는 손실”로 반영

  • → 결과적으로 전체 세금 증가 없음 (혹은 일부 환급)

✅ 정리해 보면, 질문자님의 경우

항목

내용

상반기 매도 주택

차익 있음 → 양도세 발생

하반기 매도 상속주택

차익 없음 (또는 손실) → 과세 없음

연말 정산(확정신고) 시 영향

양도소득세 합산 계산되지만, 손실분이 있기 때문에총 세액에는 영향이 거의 없거나 일부 환급 가능성도 있음

결론

상반기 주택 양도에 대한 양도세만 실질 부담

주의

하반기 매도 주택도 연말 정산 시 신고는 반드시 해야 함! (0원이더라도 누락은 안 됨)

✅ 절차 요약

  1. 상반기 매도: 9월 잔금 기준으로 11월까지 예정신고 및 세금 납부

  2. 하반기 매도: 매도일 기준 다음 해 5월까지 확정신고

  • 이때 2건 양도 모두 정산되며, 세금이 추가되거나 환급될 수 있음

  1. 양도차익 없는 매도건도 신고는 필수 → 0원이어도 신고 누락 시 가산세 가능

✅ 추가 팁

  • 손실 발생한 양도는 공제 또는 상계는 불가능하지만,

  • 합산 소득을 줄이는 역할은 함 → 누진세율 회피에 도움 됨

  • 양도세 신고는 세무사 도움 받는 걸 추천 (특히 다주택자 다건 매도는 정산 복잡)

✅ 결론

단, 하반기 매도분도 연말 확정신고는 꼭 해야 하며,

정확한 세액 정산을 위해 2026년 5월에 종합 양도소득세 확정신고가 필요합니다.

https://m.site.naver.com/1H344





참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테